En viager occupé, qui paie les impôts fonciers ?

L’acquéreur étant propriétaire dès la signature de l’acte authentique, il est redevable de la taxe foncière. La taxe d’enlèvement d’ordures ménagères reste à la charge de l’occupant, soit du vendeur tant que ce dernier occupe le bien.

ce que nous proposons

En viager occupé, qui paie les impôts fonciers ?

Le viager occupé est une formule de vente immobilière particulière qui repose sur un principe simple : le vendeur cède la propriété de son bien à un acquéreur tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à son décès. Cette situation juridique spécifique entraîne une répartition précise des charges entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acquéreur).

Parmi les questions les plus fréquentes figure celle-ci : qui paie les impôts fonciers en viager occupé ?

La réponse dépend du type de droit conservé par le vendeur et des clauses prévues dans l’acte notarié. Explications.

Rappel : le fonctionnement du viager occupé

Dans un viager occupé, le vendeur :

• perçoit un bouquet (capital versé à la signature, facultatif mais fréquent),

• reçoit une rente viagère versée à vie,

• conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) ou parfois un usufruit.

L’acquéreur devient immédiatement propriétaire du bien, mais il ne peut ni l’occuper ni en percevoir les loyers tant que le vendeur est en vie.

Cette situation crée une dissociation entre :

• la nue-propriété (appartenant à l’acheteur),

• et le droit d’usage ou l’usufruit (conservé par le vendeur).

C’est cette distinction qui détermine la répartition des charges et notamment de la taxe foncière.

Principe général : la taxe foncière est due par le propriétaire

En droit commun, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

Dans un viager occupé, l’acheteur devient juridiquement propriétaire dès la signature de l’acte authentique. En théorie, c’est donc lui qui est redevable de la taxe foncière.

Cependant, la pratique en viager occupé prévoit souvent une répartition spécifique.

Cas le plus fréquent : le vendeur paie la taxe foncière (hors grosses réparations)

Dans la majorité des viagers occupés avec droit d’usage et d’habitation, il est prévu que :

• le vendeur continue à payer la taxe foncière,

• sauf la part correspondant aux grosses réparations (article 606 du Code civil), qui reste à la charge de l’acquéreur.

Pourquoi cette logique ?

Parce que le vendeur conserve la jouissance du bien. Il en a l’usage exclusif, comme s’il en était toujours propriétaire occupant. Il est donc cohérent qu’il supporte les charges liées à cette occupation, dont la taxe foncière.

Dans les faits, l’acte notarié précise généralement que :

• la taxe foncière est supportée par le crédirentier,

• sauf la part relative aux grosses réparations.

Différence entre droit d’usage et usufruit

La répartition peut varier selon le droit conservé par le vendeur.

1. En cas de droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le droit d’usage et d’habitation est plus limité que l’usufruit. Le vendeur peut occuper le bien personnellement mais ne peut pas le louer.

Dans cette configuration :

• le vendeur paie généralement la taxe foncière,

• l’acquéreur supporte les grosses réparations.

C’est le montage le plus courant en viager occupé.

2. En cas d’usufruit

Lorsque le vendeur conserve l’usufruit, il peut :

• habiter le bien,

• ou le louer et percevoir les loyers.

Dans ce cas, le Code civil prévoit que :

• l’usufruitier paie la taxe foncière,

• le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations.

La logique reste similaire : celui qui bénéficie de la jouissance du bien paie les charges courantes.

Que comprend la taxe foncière ?

La taxe foncière comprend :

• la taxe foncière sur les propriétés bâties,

• parfois la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

En pratique :

• la TEOM est toujours à la charge de l’occupant,

• donc du vendeur en viager occupé.

Concernant la part principale de la taxe foncière, tout dépend de la rédaction du contrat.

L’importance capitale de l’acte notarié

En viager occupé, rien ne doit être laissé à l’interprétation.

L’acte authentique signé chez le notaire fixe précisément :

• la répartition de la taxe foncière,

• la prise en charge des grosses réparations,

• les charges de copropriété le cas échéant,

• l’entretien courant.

Il est possible, par convention, de prévoir une répartition différente du principe habituel.

Par exemple :

• certains contrats prévoient que l’acquéreur paiera la taxe foncière intégralement,

• d’autres organisent un partage proportionnel.

Mais dans la pratique professionnelle du viager, le schéma dominant reste celui où le vendeur continue à assumer la taxe foncière.

Pourquoi le vendeur continue-t-il souvent à payer ?

Le viager occupé repose sur un mécanisme économique particulier :

La valeur du bien est décotée en fonction du droit d’occupation conservé par le vendeur.

Cette décote correspond à la valeur économique du droit d’usage ou d’usufruit.

Autrement dit :

• l’acquéreur achète un bien qu’il ne peut pas utiliser immédiatement,

• en contrepartie, il paie moins cher que la valeur libre du marché.

Il est donc logique que le vendeur, qui conserve l’usage exclusif du bien, continue à supporter les charges courantes, dont la taxe foncière.

Cela participe à l’équilibre global de l’opération.

Qu’en est-il des grosses réparations ?

Il est essentiel de distinguer :

• les charges courantes,

• des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.

Les grosses réparations concernent notamment :

• les murs porteurs,

• la toiture,

• les voûtes,

• les poutres,

• les digues,

• les travaux structurels majeurs.

Ces dépenses restent à la charge du nu-propriétaire, donc de l’acquéreur.

Même si le vendeur paie la taxe foncière, il ne supporte pas ces travaux lourds.

Cas particulier : copropriété

Dans un appartement en copropriété, la situation mérite une attention particulière.

On distingue :

• les charges courantes (entretien, nettoyage, ascenseur),

• les charges liées aux travaux importants votés en assemblée générale.

En pratique :

• le vendeur paie les charges courantes d’occupation,

• l’acquéreur prend en charge les travaux importants assimilables aux grosses réparations.

Concernant la taxe foncière, la logique reste identique : elle est souvent laissée au vendeur occupant.

Peut-on négocier la répartition ?

Oui.

La répartition des charges, y compris la taxe foncière, peut être négociée entre les parties avant la signature.

Cependant, toute modification :

• influence l’équilibre économique,

• peut impacter le montant du bouquet ou de la rente.

Par exemple, si l’acquéreur accepte de prendre en charge la taxe foncière intégralement, cela peut justifier :

• une rente légèrement inférieure,

• ou un bouquet ajusté.

Tout est question d’équilibre contractuel.

Fiscalité et déclaration

Même si le vendeur paie la taxe foncière, l’avis d’imposition est généralement adressé au propriétaire inscrit au fichier cadastral, donc à l’acquéreur.

L’acte prévoit alors que :

• le vendeur rembourse la taxe à l’acquéreur,

• ou que les services fiscaux soient informés pour adapter l’émission de l’avis.

Ce point doit être organisé clairement dès la vente pour éviter toute confusion.

Conclusion

En viager occupé, la règle la plus courante est la suivante :

• le vendeur occupant paie la taxe foncière,

• l’acquéreur prend en charge les grosses réparations.

Cette répartition s’explique par la logique même du viager occupé : le vendeur conserve la jouissance du bien et bénéficie d’une décote sur sa valeur, tandis que l’acheteur investit sur le long terme.

Toutefois, seule la rédaction précise de l’acte notarié fait foi. Chaque viager est un contrat sur mesure, adapté à la situation des parties.

Avant de s’engager, il est donc essentiel d’analyser en détail la répartition des charges afin d’éviter toute mauvaise surprise et de garantir un équilibre financier durable entre crédirentier et débirentier.