Quelle est la différence entre l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation ?

Dans le cadre d’une vente en viager, il est essentiel de bien comprendre la différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation, car ces deux notions ont un impact direct sur les droits du vendeur, sur la valeur du bien et sur le calcul du bouquet et de la rente viagère.

En droit immobilier, la pleine propriété d’un bien repose sur trois droits fondamentaux, comme illustré dans le schéma :

• L’usus : le droit d’utiliser le bien (y habiter)

• Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus (loyers)

• L’abusus : le droit d’en disposer (vendre, donner, transmettre)

Lorsqu’un bien est vendu en viager, ces droits peuvent être séparés : c’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété.

L’usufruit : le droit d’occuper et de percevoir les revenus

L’usufruit est le droit le plus complet après la pleine propriété. Il comprend l’usus et le fructus. Concrètement, le vendeur qui conserve l’usufruit peut continuer à habiter son logement ou décider de le louer et d’en percevoir les loyers.

Dans un viager occupé avec usufruit, le vendeur garde une grande liberté. Il peut adapter l’utilisation de son bien à l’évolution de sa situation personnelle : y vivre, le mettre en location ou changer d’usage. En revanche, il ne peut pas vendre le bien seul, car le droit de disposer du bien (abusus) appartient au nu-propriétaire, c’est-à-dire à l’acheteur.

L’usufruit est souvent choisi par les vendeurs qui souhaitent conserver une sécurité financière maximale, notamment en complément de la rente viagère.